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陈真诚:迪拜危机让万科再带头降价 (1)

作者: 佚名  上传时间:2009-12-25  浏览:107
  (内容导读:“迪拜危机”爆发后,王石再次说房地产泡沫,很可能是万科将再次带头降价促销的重要信号,预示着万科很可能将在不久之后再次带头降价促销...本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)
  在政策等因素主导下,中国房价再次疯涨
  近几年来,特别是2005年以来,中国房地产市场?#20013;?#28779;暴,房地产投资?#20013;?#39640;热,房地产泡沫明显。虽然政府相继出台了系列调控措施,但效果甚微。多年来,中国房价一如脱疆的野马,一?#25151;?#22868;不止。经过多年来的?#20013;?#24555;速大幅度上涨,房价在短短的几年内上涨了好几倍,涨幅相对高的地区甚至达到了五六倍,涨幅相对低的地区也达了二三倍。直到2007年9月27日,央行、银监会联合出台了旨在打击投资投机性购房的“927房贷新政”后,房地产市场的狂热在房价飙升数年之后才开始有所收敛。在2008年,房价7月见顶后,步入下降回调的通道。然而,没过多久,一年的时间都不到,一切都发生了改变。
  2008年10月开始,由于金融危机爆发,政府为应对危机,为刺激消费,为确保经济增长,在并没有弄清楚房地产市场的真实情况下,在房地产市场调整刚刚开始、房价下调并没有到位之际,便不顾市场?#23548;省?#19981;顾消费者的一片反对之声、不顾舆论的批评或质疑,开始了史来最大规模的救?#34892;?#21160;。不但各地地方政府纷纷出台了五花八门的托市救市政策,中央政府更是加足了救市的马力。中央政府不但宣布了人民币4万亿元(约合5,850亿美元,分两年执行)的经济刺激计划,并在实施积极的财政政策的同时实施过于宽松的货币政策,大?#23458;?#25918;货币,大规模增加投放信贷资金,还祭出了几乎所有能祭出的房地产刺激政策,推出了降低首付比例、利率打7折及税费减免政策,客观上放松了二套房贷款政策,同时下调了房地产开发项目资本金比例。
  在中央政府?#26696;?#22320;地方政府的联手救市下,房地产立即来了个峰回路转,很快止住了向下调整的步伐,房价于今年3月重新开始出现了月?#28982;?#27604;上涨。于是,2009年,在政府态?#21462;?#25919;府政策的影响下,房价预期再次向上攀升,自住消费者再次恐慌,投资投机购房者再次疯狂入市买房炒房。在政府不顾高房价的现实而拼命救?#23567;?#25237;资投机购房盛行、自住消费者恐慌入市和通货膨胀预期、宽松货币政策导致流动性泛滥推涨资产泡沫等因素的综合因素作用下,房价又开始了非正常地快速大幅度上涨。在一些地区,在半年的时间里,在原本高位的基础上,房价再次上涨了50%,有的地方则更高,有的地方甚至成倍上涨。
  房地产舆论?#24908;?#26354;,王石一度不再说泡沫
  只是,尽管房价如此疯狂地上涨,导致大量老百?#31456;?#19981;起房,尽管房地产泡沫积聚得越来越严重,可政府依然对高房价熟视无睹,对房地产市场盛行的投资投机行为熟视无睹,对房地产泡沫熟视无睹,甚至还认为房价不够高,房地产消费刺激得还不够高,以刺激经济增长为理由继续为高热的房地产添柴加火。尽管市场上惊讶于房价过高、房地产泡沫严重的声音不断,但政府听不到也可能听不进异样的声音。各种市场分析、政策建议,在政府的政策面前,纷纷无效。
  在中央政府的态度和政策下,本不愿意房价下降的各级政府官员们唯上面的指示是从。在管制制度和利益驱使下,一些媒体也是报好不报忧。在这种情势下,市场分析者们尽管看到了房地产存在的问题,但由于心知无力影响政府对房地产的态?#21462;?#26080;法影响到政府对房地产的政策,而纷纷放弃?#32422;?#30340;立场附和着唱好,于是,房地产舆论几乎成一边倒地为高房价推波助澜。在这种情势下,市场上慢慢地少有了批评房价过高、房地产泡沫严重的声音。房地产舆论,一如房地产市场一样,也被政策等因素而?#24908;?#26354;了。
  就连在2007年低预测了房价拐点、在2008年以前不断警示房地产泡沫的万科董事长王石,也一度不再说房地产泡沫了。甚至,万科还一改其此前带头降价促销的策略,而是采取了涨价策略来迎合市场,导致其市场地位遭受了来自以相对平价策略扩张市场的恒大地产的挑战。
  不过,万事总有意外,尽管有太多的人不愿意。就在政府客观上不愿意房价下降、对高房价依然熟视无睹之际,就在中国的房价在政府的作用力下好象还将大涨几十年之际,在离中国政府正要召开年度经济工作会议的前夜,在中东的一个小国?#37326;?#32852;酋,其辖下迪拜酋长国,爆发了债务危机,房地产泡沫破灭。
  迪拜危机,提醒中国应当提防房地产泡沫
  近年来,迪拜政府积极推行经济转型,过度相信金融杠杆作用,大肆融资,不惜拼命借钱负债,大规模启动泡沫经济工程投资,希望以大规模投资和吸引消费来刺激经济发展。迪拜意图建设、发展成中东首屈一指的金融?#34892;摹?#20241;?#26032;?#28216;?#34892;?#21644;物流枢纽,?#24179;?#20102;3000亿美元规模的建设项目。为了吸引富豪前来投资与消费,迪拜积极兴建?#28572;?#32423;的住宅、奢华的帆船酒店等酒店宾馆、娱乐设施,还打算建造全球最大的购物商场,吸引了?#28572;?#21508;地的资金和游客。
  金融危机发生前一年,迪拜的房地产价格上涨近5成。2008年10月,正当金融危机在全球大部分地区肆虐之际,在房地产泡沫严重的迪拜,房价也开始下降。但在宽松的信贷、投机者泛滥以及迪拜官员们的鼓?#36842;攏?#36842;拜的房地产泡沫越吹越大,其最大的国有开发商即“迪拜?#28572;?rdquo;旗下的房地产开发公司的首席执行长奥唐纳(Chris O´Donnell),却公布了其最新的超级项目:一项耗资380亿美元、包括一座近三分之二英里高摩天大楼的建筑开发项目。奥唐纳集合和中国的官员一样强调说,房地产市场基本面太强劲了,不会发生?#35272;!?#20294;其后不久,到2008年年底,迪拜的房价便下降了约20%。
  今年6?#36335;藎?#36842;拜还宣布将新建一座高达1100米的?#28572;?#26368;高摩天大楼。
  至今,暴跌了近50%,大量?#35838;?#31354;置,一些房地产项目纷纷停工停建,甚至取消,开发商们大幅裁员。据报道,在人口只有450万?#35828;?#38463;联酋,约有价值4,300亿美元的建筑项目被取消,其中大部分取消的项目都在酋长国迪拜。
  这些因素都助长了泡沫的增大,2009年11月25日,11月25日,迪拜酋长国宣布,将重组其国内最大的企业实体、欠债就已达590亿美元的“迪拜?#28572;?rdquo;,将把“迪拜?#28572;?rdquo;的债务偿还延迟6个月。“迪拜?#28572;?rdquo;这次暂停偿债行动,将立即影响到旗下房地产子公司即棕榈岛集团(Nakheel)的一笔下月到期的35亿美元?#20102;?#20848;债券。
  “迪拜危机”,宣告了全球最具房地产泡沫的地区之一的房地产泡沫破灭。 “迪拜危机”消息一出,直接触发了市场信心危机,当日迪拜股市大幅下滑,阿布扎比股指也创下至少八年以来的最高跌幅,并导致全球股市急速下挫,油价、金价等资产价格下跌,更让人们对?#28572;?#27491;在发生新的资产泡沫的担忧,尤其对新兴市场主权债务违约、新兴市场政府信用以及引发新兴市场“更大规模的主权债务违约”担忧,欧元走弱,美元走高。全?#28572;?#30340;投资人都在疯狂?#36164;?#32929;票和商品等高风险资产,同时增持现金和安全系数较高的美国国债。再在“溢出”效应、连锁反应预期的作用下,“迪拜危机”进而导致人们对金融危机的走势、金融危机可能恶化甚至可能重新引发新一轮金融危机的担忧。
  爆发“迪拜危机”的主要原因是,多年来,迪拜在经济结构上简单集中在房地产建设方面,靠大量借助外来资金开发房地产,采取宽松的货币政策和优惠的税收政策,一直放任房地产泡沫,放任房地产投资投机行为,放任房价上涨。相对照而言,在中国,房地产业也已经被视为重要的经济支柱,房价也已经?#20013;?#22810;年地非正常得大幅度上涨,房地产泡沫严重。政府在应对金融危机的做法方面,在放任通货膨胀、放任房价上涨、漠视房地产泡沫等方面,与迪拜有着太多的类同,甚至在某些方面是有过之而不及。因此,虽然“迪拜危机”可能只是金融危机中的一个独特个案,中国的银行等经济领域与迪拜危机的直接关系不大,但要看到,但对中国应当起到可能是迟?#38477;?#35686;示作用:中国,经济应尽快摆?#35759;?#25151;地产业过度?#35272;担?#26377;必要出手以?#34892;?#25171;击房地产等资产泡沫。
  “迪拜危机”的爆发,对在政府对高房价和投资投机行为的事实性担保、房价预期向上、房地产投资回报预期向上等因素作用下可能继续上涨的中国高房价,及时泼上了一盆冷水,提醒中国应当提防房地产泡沫。如此看来,本文陈真诚分析认为,“迪拜危机”的爆发,对中国过热的房地产来说,应当是件好事情。
  迪拜危机,对中国房地产来说不亚于一次调控
  事实上也是,“迪拜危机”的爆发后,尽管政府并没有就“迪拜危机”对中国房地产泡沫的警示作用、就中国的高房价?#20219;?#39064;正式表态,但已在中国房地产市场产生了巨大的影响。本文陈真诚分析认为,“迪拜危机”对中国房地产市场的效果,不亚于一次来自外部因素的房地产调控。尽管这?#20013;?#26524;是被动的,而不是政府的主动调控所致,但有利于促使政府、?#21040;?#23545;房地产泡沫的重视,有利于过热的房地产降温,有利于?#31181;?#36807;度的房地产投资 投机行为。
  首先,“迪拜危机”,为中国提供了房地产泡沫破灭后果的样板,对中国疯涨的房价、过热的房地产也敲响了警钟,让许多中国人再次开始重?#36335;此?#39640;房价,反思房地产泡沫,而不再沉闷于房地产泡沫堆积起来的经济?#27492;罩小?br/>   其?#21361;?ldquo;迪拜危机”,改变了了中国房市的心态,改变了许多人对房价的预期。
  再则,在迪拜,仅?#36718;?#28818;房客的资产,就已经蒸发掉20亿元左右。因此,“迪拜危机”,帮助中国教训了中国房地产投机者,尤其是四处炒房的?#36718;?#28818;房客,必然给房地产投资回报预期予以重力打击,让以?#36718;?#28818;房客为代表的房地产投资投机者因强烈的危机感而开始在国内城市退?#30784;?#20107;实上,“迪拜危机”爆发后,已经大为改变房地产投资回报的预期,让房地产投资者开始出货退?#23567;?#26377;媒体报称,“迪拜危机”爆发后,在?#26412;?#19978;海等地的二手房市场,频频传出?#36718;?#25237;资客紧急转手房产、收回现金流的消息。而且,目前还未受到“迪拜危机”实?#24066;?#24433;响的投资客,在心理上也出?#30452;?#21270;。这样,“迪拜危机”,可能超过政策的影响力,促动房地产投资投机者退出市场,从而促发新一轮房地产?#36164;鄢保?#20174;而促使房价下降,推动新一轮房地产调整。
  另外,“迪拜危机”爆发后,中国的房地产舆论再次发生了改变。“迪拜危机”爆发后,舆论已经普遍高度关注高房价、房地产泡沫及政府未来政策?#20219;?#39064;。
  而且,“迪拜危机”爆发后,房地产舆论改变,必将在一定程度上影响房地产市场上各?#38477;?#24515;态,影响房地产市场各?#38477;?#39044;期,可能促使更多的消费者选择观望,促使开发商提前采取降价等措施应对未来市场的可能之变。事实上,自“迪拜危机”爆发后,在各地,手机上再次出现了久违的开发商促销的短信消息。
  由上述分析可知,“迪拜危机”对中国房地产市场的实?#24066;?#24433;响已经非常大!“迪拜危机”,已经改变了中国房地产的心态,改变了各界对房地产泡沫的认识,改变包括开发商、消费者等各方面对房价的预期。无疑,这些改变,本文陈真诚分析认为,必然会反应到市场?#23548;?#20013;,反应到消费者、投资炒房者和开发商的行为?#23567;?br/>   王石再次说泡沫,万科很可能将再次带头降价促销
  有必要引起市场重视的是,“迪拜危机”让万科董事长不再对房地产泡沫沉默。据12月 4日《华尔街日报》报道称,王石在接受《华尔街日报》采访时,再次说起了房地产泡沫。《华尔街日报》报道称,王石说,中国房地产价格今年出现回升,虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大,但在?#26412;?#19978;海和深圳等城市,房价飙升程度令人惊?#21462;?#23601;全国而言,情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市,以及一些主要城市来说,泡沫是显然存在的。这点毫无疑问,我对此非常担心。王石还说,他担心这?#36136;?#22836;可能会波及二线城市,这样一来其性?#31034;?#20250;类似日本历时十年、于上世纪?#25856;?#24180;代初破灭的房地产泡沫。总的来说,王石对中国经济前景持谨慎乐观态度,但他对明年资产价格因为巨额刺激计划而?#20013;?#26292;涨的前景表示担忧,认为这种情况可能会很难挽回。王石指出,这种货?#20381;?#24352;已经进入了固定资产投资和基础设施领域,这可不是说喊停就能停的。
  客观上来说,作为中国最大的房地产开发商的万科及其董事长王石的言行,对房地产市场具有不可忽视的影响力量。万科,一直以王石的思想为企业经营思想的灵魂,以王石对市场的判断来进行企业策略乃至战略上的决策。如今,“迪拜危机”爆发后,王石再次警告中国房地产出现了泡沫,对房地产泡沫表示非常担?#27169;?#23545;明年资产价格因为巨额刺激计划而?#20013;?#26292;涨的前景表示担忧,必然会影响到万科对未来房地产市场的判断,对未来房价变化的判断。?#25970;矗?#25509;下来,在2007年?#20303;?008年上半年,曾经以快速反应、率先降价促销以争夺市场竞争?#25856;?#30340;万科,将来会不会再次率先降价促销呢?
  对这个问题的回答是,基于多方面分析来看,尤其结合温家宝总理11月底在上海考察时在时隔两年之后再次指出要?#31181;?#25237;机性购房来看,为应对未来市场之变,万科很可能将再次祭出率先降价促销这一竞争策略。本文陈真诚分析认为,“迪拜危机”爆发后,王石再次说房地产泡沫,很可能是万科将再次带头降价促销的重要信号,预示着万科很可能将在不久之后再次带头降价促销。

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