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陈真诚:房企高利贷融资利息达30% (1)

作者: 佚名  上传时间:2009-12-29  浏览:122
  (内容导读:在一些地区,一些中小房地产开发商向高利贷融资的利息高达30%或左右…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)
  由于金融危机的暴发,为促进经济增长,政府在去年出台了系列刺激政策,采取了大?#23458;?#25918;货币、信贷政策宽松、下调自有资本金比例等宽松的金融政策。正因为政府采取了注射强生剂般的政策来刺激经济增长,尤其政府在房地产领域专门出台了刺激消?#35757;?#25937;市政策,中国房地产市场,获得了超常规的野蛮复苏。本处于调整通道的中国房地产业,成为了从刺激政策受益最大的行业。今年以来,房价再次?#20013;?#24555;速而大幅度地上涨,成交再次大规模增长,房地产业陶醉在政策刺激所带来的幸福之中。然而,就在房地产行业呈现出一片“喜洋洋”的丰收景象中,一些中小开发商却在幸福中痛苦着,正面临被淘汰出局的威胁。
  首先,今年以来,宽松的金融政策下,信贷大规模增长,进一步拉大了大型房企与中小开发商的差距。统计数据显示,1-10月份,人民币各项贷款增加8.92万亿元,同比多增5.26万亿元。来自国内贷款的房地产开发企业本年资金来?#27425;?9119亿元,增长53.0%。从数据来看,房地产开发贷款?#19981;?#24471;了快速增长,房地产开发业从宽松的金融政策中获得了大规模的信贷增长。只是,由于不同企业在商业银行存在是否优质之分,在特殊金融政策下,商业银行出于是否长期合作、风险防范等因素的考虑,更青睐于一些大型开发商。从?#23548;?#24773;况来看,大规模增长的银行贷款,大量的信贷资金,重点流向了大型开发商,尤其是国企或上市房企。这样,相比而言,使得中小房地产开发商变得越来越“穷”。
  2009年5月27日,国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》。其中,首次将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例,下调至20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例,下调至30%。只是,资本金比例下调,客观上降低了进入房地产行业的门槛,意味着放松房地产开发贷款门槛,加大了商业银行发放房地产开发贷款的风险。在执行中,商业银行为控制发放开发贷款的风险,使这个政策变成了更有利于大开发商的政策:大型开发企业尤其国企、上市房企能?#21491;?#34892;获得更多贷款,而本来就很难?#21491;?#34892;获得贷款的中小房企所受惠并不大,依然很难获得更多贷款。本文作者陈真诚分析认为,在银行贷款融资方面,这个政策,客观上进一步拉大了中小开发商与大型房地产开发商(尤其国企、上市房企)之间的差距。
  其次,更为严格的贷款政策,使得中小房地产开发?#28120;?#26469;越难获得银行贷款,因而变得越来越“落后”。相关政策规定,房地产开发项目,必须要在“四证齐全”后才能贷款。按照政策规定,中小开发?#28120;?ldquo;四证齐全”前很难获得贷款。而一些大型开发商,往往依托大型企?#23548;?#22242;,能通过集团获得大量的银行贷款,获得大量的银行授信。大型企?#23548;?#22242;,容易获得贷款或授信,再通过内部资金调拨,将以集团的名义拿到的信贷资金投入到房地产企业中。尤其是,一些大型企?#23548;?#22242;,本身就是“金融寡头”,或是银行兼营者,或是金融业持股者。因此,其属下房企,自然更容易获得贷款。
  一份基于中国证券报今年以来所有公开的房企融资信息、?#37319;?#21450;61家内地房企的“2009内地房企融资调查”的结果,很能?#24471;?#36825;个问题。数据显示,截至11月6日,61家房企?#24067;?#34701;资3924.55亿元人民币。其中,按融资额高低排列,“前15名”?#24067;?#34701;资3193.45亿元人民币,占被调查房企融资总额的81.2%。在“前15名”的房企中,有9家具有国资背景。绿地集团、金地集团动辄融资超300亿元,泛海建设也动辄融资超200亿元。而且,61家房企?#19981;?#38134;行授信总额为2420亿元人民币,“前10名”就占2419亿元人民币。本文作者陈真诚分析认为,这些数据,充分?#24471;?#20102;大量信贷、资本资源相对集中地流向了大型房地产开发商,或企?#23548;?#22242;下的房地产开发商。
  第三,大型开发商往往占有更大的市场份额,拥有更大的市场发言权,在这轮因政策刺激带来的野蛮复苏中,获得了更多的销售回款,获得更大的市场份额,进一步拉大了与中小房地产开发商的差距。
  第?#27169;币?#34892;贷款不能满足企业需要时,一些大型开发商还可通过供应商资源、市场借贷等多种途径获得其他融资。上市房企,还存在从股市等获得资本市场融资的优势。而急需资金的中小房地产开发商,往往只好通过“高利贷”融资。在一些地区,一些中小房地产开发商向高利贷融资的利息高达30%或左右!一些贷款资金,通过一些投资咨询公?#23613;?#25237;资担保公司等途径获得。而那些资金中,有相当部分依然是来自商业银行的信贷资金,只是中间经过了转手。本文作者陈真诚分析认为,如此高昂的融资成本,必然会大为降低一些中小房地产开发商的赢利水平,甚?#37327;?#33021;导致亏本等方面的风险!
  第五,有舆论称,在国家4万亿投资计划之已投入的资金部分中,可能有约一半,流入了房地产开发领域,流向了土地市场。这些流入企业,往往是国企、上市房企等大型房地产开发商。
  第六,地价上涨,地方政府更青睐于大宗土地出让,青睐于大型开发商,尤其是国企或上市房企。在这种情况下,中小开发商往往不具备竞买土地的能力,使得大?#23458;?#22320;资源向大型房企尤其国企集中。相关机构发布的今年三季度末中国房企土地储备排行显示,前十大房企总共拥有土地储备3.05亿平方?#20303;?#20854;中,排名第一的恒大地产,拥有土地储备面积为5100万平方米,按其前三季度销售速度推算,够其开发8.5年。排名第二的碧桂园,拥有土地储备面积为4360万平方米,按其前三季度销售速度推算,够其销售13年。
  第七是,土地已经沦为资本运作工具,大型房企拥有中小房企所不具备的资本运作的渠道和机会,乐于不计成本地拿地,争夺土地资源,再通过土地-资本-土地-资本……的游戏生态获得更大的?#32856;?#22686;值和市场份额的扩大。而中小房企,往往只能望?#21015;?#21497;,只能望资本市场项背而不能及。
  第八是,土地政策不能得到?#34892;?#25191;行,客观上助长了大开发商对中小房企的竞争力,中小开发?#28120;?#36816;用政策等方面的能力,往往与大开发商相提并论,因之常常处于因政策方面所带来的劣势。事实上,闲置两年及以上的土地将被“坚决无偿收回”等政策几成空文,一直没怎么得到?#34892;?#25191;行,截至今天因闲置而被收回的土地并不太多。这些也在支持、怂恿大开发商拿地、囤地、拉高地价。可以说,大开发商拿地、囤地越多,?#35757;?#20215;拉得越高,对中小房地产开发?#28120;讲?#21033;。
  第九是,新的土地政策能否抑制土地继续向大开发商集中这种趋势,现在还不能过早下结论。今年11月12日,国土资源部发布的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,虽然对政府出让用于房地产开发的单宗土地,给出了明确的面积限制(大城市20万平方米(约300亩),中等城市14万平方米,小城市(镇)7万平方米)。这个土地新政,按理说,具有可抑制土地资源越来越向少数大开发商集中等等积极意义。但土地新政客观上依然存在漏洞:一是城市规模的定义非常模糊,难以鉴定哪个城市到?#36164;?#20110;大城市或是中等城市还是小城?#23567;?#20108;是新政可能被“化整为零”所化解。再则是政策一出台,其严肃性就被11月20日?#26412;?#24066;出让了一块面积超过了20万平方米的土地形成了直接挑战。因此,如果政策漏洞不能得到及时修补的话,其执行结果可能依然值得质疑。如果土地新政不能?#34892;?#22320;抑制土地资源越来越向少数大开发商集中,中小开发商依然难以在土地市场上获得更多的竞争机会。
  第十是,一些大型房企纷纷扩张到二三线城市抢地,争夺二三线的市场,使得中小房地产开发商的生存空间越来越受?#36153;埂?br/>   总之,可以说,资金流向的差异性、地价快速上涨、市场进一步趋向集中等因素,使得大型开发商(尤其是具有国资背景的大房企或上市房企),在规模优势、资本优势、融资优势、资金成本优势以及与政府土地议价等拿地能力优势等方面,变得非常明显。本文作者陈真诚分析认为,随着这种优、劣势的可能进一步分化、加大,必然使得中小房地产开发商面临越来越大的竞争压力。尤其是在政策刺激、地价攀升的当下,随着融资能力、资金成?#23613;?#22303;地市场争夺能力、市场份额等差距进一步拉大,因政府救市而没有完成上一?#20013;?#19994;洗牌的房地产业,正酝酿着新一轮洗牌。在这轮洗牌中,一些中小房地产开发商必然会被淘汰出局。
  中所周知,上一轮房地产行业洗牌,是因政府的救市政策而中?#23616;?#32467;。而正是政策及市场因素,导致房地产市场和资源更进一步向大型开发商集中,客观上导致了这一轮洗牌的必然性,而且使得这一轮洗?#24179;?#26356;为残酷:一些中小开发商,在政策带来的行业幸福中享受痛苦,正被温水煮青蛙式地被消灭,加速迎接末日到来。
  

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