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牛刀:二线城市房价下调也要等央行加息 (1)

作者: 佚名  上传时间:2009-12-29  浏览:81
  11月26日,接受新文化报记者的采访,现将有关采访内容刊于博客。
  新文化报:11月10日,国家统计局公布10月份全国70个大中城市房屋销售价格指数,长春市90平方米及以下新建住房销售价格环比下跌1.5%,降幅首次位居全国第一。然而,长春市民却普遍感觉“长春房价并未降低,只是放缓了涨价的步伐”。您如何看这种统计数据与现实房价之间的矛盾?
  牛刀:国家统计局的数据漏?#26149;?#22810;,不仅仅只是个别城市的数据,就是宏观经济数据也是错漏百出。比方说,今年1至10月房价上涨3.9%,就完全是错误的,没有人会相信。我撰写了两篇博客,找出了他们统计上的失误。?#32479;?#26149;来讲,理论上应该是,央行没有回收流动性之前,无论同比环比都不可能出现下降的事。因此,我认为长春市民的感觉很正常,房价本来就没降。
  新文化报:今年年初统计部门发布的统计数据显示,2008年长春市城市?#29992;?#20154;均可支配收入为15003元。9月14日至9月20日,长春市最新商品住宅成交均价为4400元,10月26日至11月1日,最新商品住宅成交均价已经上涨到5300元。短短一个月左右的时间,长春的最新商品住宅成交均价上涨900元,您认为这种涨幅是否非理性?
  牛刀:房价涨幅略高于CPI的涨幅是合理的,等于和高于GDP的涨幅就会出现泡沫。我们不能只看绝对值的增加,一个月上涨900元不能?#24471;?#38382;题,但是涨幅超过20%就是很大的问题,这不仅不合理,而且是非理性上涨。
  房价的合不合理,主要看三个指标:一是房价和?#29992;?#25910;入的比例,是不是能够用六年左右家庭收入买得起房;二是租金?#25214;媯?#31199;金?#25214;?#22312;中国来说应该高于7%才是合理的,一百万的房子,一年的租金?#25214;?#24212;该达到7万,达不到这个指标?#24471;?#25151;价有泡沫;三是空置率,空置率以3%为宜,超过3%表?#23601;?#26426;炒作行为?#29616;兀?#20063;造成了社会?#32856;?#30340;极大浪费,引发社会不公。
  新文化报:目前长春市的很多商品房均价在5000元以上,很多市民都直呼“买不起房”。虽然政府推出了经济适用房和廉租房,但是“?#34892;?#23618;”买不起房,也享受不到经济适用房的问题却仍然存在,而且比较突出,在您看来,政府应该从哪几方面着手解决这方面的矛盾?
  牛刀:据我所知,不是什么?#34892;?#23618;的问题,而是经济适用房必须覆盖婚房和养老房这两种产品。年轻人结婚,政府提供一套廉价的房子,这不仅是居住权属所在,也是政府必须。目前我国的经济适用用房的制度设计漏洞百出,供给与需求脱节,有条件住经济适用房的其实不需要,而需要经济适用房的?#25191;?#19981;到条件。在中国的二线城市,谁如果首先提出,为所有结婚的白领阶层提供一套经济适用房,我想这个城市的市长一定会受到欢迎,经济也会取得长足发展,人才也会聚集到这个城市。
  新文化报:在许多人都感叹买不起房的同时,更多人在关心,究竟谁是高房价的背后推手。有人说是因为地方政府的土地挂牌拍卖行为推高了房价,也有人说是房地产开发商的炒作,对此您持怎样的观点?
  牛刀:中国住房供应模式本身?#34892;?#22810;地方值得探讨。土地招拍?#20063;?#36866;?#29616;?#22269;。中国是个公有制的国家,首先必须解决好城市?#29992;?#30340;居住问题。所以,在供应模式上,应该细分市场,一个是消费市场,是政府为?#29992;?#25552;供的保障性质的房子,供给量应?#31859;?#22815;大,覆盖面应?#31859;?#22815;广;另一个是投资市场,土地可以实行招拍挂,主要兴建商场、写字楼、高级公寓等。两块市场分开来做,兼顾民生和经济发展。不能丢掉民生,去搞楼市投机。
  新文化报:此前,经济学家谢国?#20197;?#32463;表示,城市化进程带来的房价越来越高,与此同时,也提高了城市化发展的门槛,城市化带来房价短期追涨导致短期泡沫。对于谢国忠的这种观点您是否认可?
  牛刀?#20309;?#39064;是中国需要什么样的城市化。城市化的第一个问题是土地增值的全民共享,西方发达国家的城市化之所以成功,主要原因就是农民土地?#25509;校?#22269;家法律保护这种?#25509;?#36130;产,所以,形成的是城乡间的双向流动,而不是中国的单向流动,实际上是政府强行剥夺了农民的土地增值?#25214;妗?#20892;民即使进城了,一是要受到身份歧视,二是也没有钱买房。?#20063;?#30693;道长春怎样,上海和?#26412;?#27809;几个农民工能够在城里买房的。农民的问题,将是中国最大的社会问题。
  新文化报:有观点认为,“现在中国的社会核心矛盾是房地产问题,如果这个问题不处理好,会影响社会不稳定”。显然,高房价是核心矛盾中的核心,那么这?#32622;?#30462;是否是不可化解的?应该采取哪些措施?
  牛刀:这个问题不能这样提。房地产是个社会问题,但不是核心的,核心问题是政府究竟是不是人民的政府,是不是在从事宪法赋予的神圣使命。房地产问题可以看出政府不是为多数人,而是为了一部分人,不惜掠夺民众的?#32856;唬?#21046;造社会不公,激发两极分化。这?#32622;?#30462;是无法化解的,最终将引发社会变局。
  新文化报:对于近日市场上收紧房贷的传?#29275;?#38134;监会副主席蒋定之15日在?#26412;?#22269;际金融论坛间隙接受本报记者采访时表示,银监会关于一套和二套房贷政策均没有改变。这与媒体报道的近日多家银行收紧房贷的实?#39318;?#27861;不相符,这是否意味着管理层认可当前的房价涨幅?
  牛刀:这可能要理解蒋定之的意思。据我所知,刘明康从来就没?#34892;?#24067;取消二套房贷,至于各地政府?#31859;?#21462;消二套房贷,责任不在银监会,而在地方政府。今年7月16日,刘明康重申各地必须严格执行二套房贷政策,实属无奈。现在的地方政府成了诸侯,各霸一方,为非作歹,有令不行,银监会能有什么办法?这是政权不稳的问题。
  新文化报:目前房地产正成为各城市的支柱型产业,如果房地产业不旺,势必将影响到地方的GDP增长。管理层的调控与地产政府的?#23548;?#20043;间无疑就会产生矛盾,这是否会使得国家的调控政策大打折扣。
  牛刀:中国最重要的问题是解决民生的问题。所有的经济发展都是为了国富民强。一个高房价,把老百姓都搞的这么穷,这是经济政策的失败。是不是支柱产业与民生没有关系,日本13个产业为支柱产业,最后一个?#24039;?#24773;产业,也就是?#31561;?#26412;令可把色情产业列为支柱产业,也不愿把房地产业列为支柱产业,?#19978;?#32780;知,房价泡沫破灭是多么可怕的事。日本为此失去了20年。
  新文化报:您认为国家针对房地产行业未来还会出台哪些政策?
  牛刀:现在除了物业税,?#20063;?#21040;更好的政策。只有开征物业税,对持有多套住宅的课以重税,才能调节社会?#32856;弧?br/>   新文化报?#20309;?#20204;在采访中发现,很多专家学者和房地产?#28120;?#35848;到未来房价走势时,几乎都认为房价会继续上涨。那么如果让您预测一下未来国内房价的走势,您会做出怎样的判断?
  牛刀:中国的房价没有任何理由继续上涨。我认为明年央行回收流动性后房价会有一个调整。
  新文化报:对于那些准备买房、或者?#30452;?#24453;购的人,您能否提出一些自己的建议。
  牛刀:现在的房子是一个泡沫资产,没有什么保值增值的价值。做楼市投机的尽可以继续炒买炒卖,而真正购房自住的不妨在央行回收流动性后再出手。
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