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亚运城能玩“空手套白狼”吗?

作者: 佚名  上传时间:2009-12-29  浏览:94
  超级巨无霸项目广州亚运城挂牌出让的总价达165亿元,是目?#30333;?#20215;最高的“中国地王”,多家开发商巨头对这块诱人的“大?#26696;?rdquo;虎视眈眈,其中万科在现场有样板房,这又让人联想可能出?#20013;?#30340;“内定出让”,使内定将成为广州土地出让的重要方式的说法甚嚣尘上。
  亚运城真有这么大的吸引力吗?真的是有利可图的“大?#26696;?rdquo;而不是“炙手的山芋”吗?
  最近参加一个沙龙,讨论的结果,我发现其实开发商可能对亚运城玩“空手套白狼”的把戏。
  首先,政府不愿分拆出让,只能独立竞买或联合竞买。独立竞买对开发商的信心是极大考验,这种考验包括三方面:一是调动资金的能力以及融资的能力;二是对市场的判断力和信心;三是对广州新城地域的认识水平。联合竞买则要看是几个巨头联合,还是一家巨头牵手几家投资商。前者目?#38712;?#20013;国还没有先例,起码没有看到一线开发商有合作投资大地产项目的案例;后者还是看牵头开发商的信心,投资商只是跟风而已。
  其次,广州亚运城的特殊性及投资价值值得分析。一是亚运城是广州新城的一部分,要有长远眼光;二是亚运城交给开发商时已经有8000套住宅可以投入使用,这在地块出让之中是极为罕见的;三是首期开发商只需缴出70亿元资金。因此,理论上,开发商可以用70亿元得到值165亿元以上的土地资源。
  进而分析,当开发商缴70亿元以后,明年就可预售已经建成的8000套住宅,由于亚运概念以及目前亚运板块一年内上涨幅度达一倍的火爆,亚运会前后如能顺利出手,则已建成物业的80.34万平方米按预测价1万元/平方米计可回收80亿元,从而迅速套回首期支付给政府的70亿元首付款。再以土地合同抵押给银行获得第二期开发资金,并按此滚动开发余下的14块土地,最终完成余下的384.88万平方米?#30446;?#21457;量,继续按1万元/平方米计可收回400亿元左右。
  结论是:用70亿元“预付款”获得带8000套(80.34万平方米)住宅的总建筑面积达438万平方米的地块,短期内有望收回80亿元,最后总收入达500亿元左右,还可以政府标价的165亿土地储备资产去股市?#20808;?#36164;套现,显然成功者是一个“空手套白狼”的资产大玩家!

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