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陈宝存:农地流转改变不了土地供需失衡的大势 (1)

作者: 佚名  上传时间:2009-12-29  浏览:120
  近日媒体开始炒作有关土地的宏调政策,甚至猜测农地流转试点的浙江经验是国土部调控土地供应的方式之一。据相关媒体报道,浙江省对外透露,国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起,浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市,并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。
  这种模式的核?#27169;?#23601;是将来自宅基地置换后腾空出来的土地,用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资?#23601;?#36164;?#25191;?#20892;业,大大提高土地经营效益。浙江方面解释“两?#33267;?#36716;清理出来的土地,我们基本上是三分之一搞工业,三分之一给农民造房子,三分之一搞其他开发。”
  这个思路基本合理,原因是农村集体建设用地的郊区部分才有房地产开发的价值。至于富人居住郊区化,不应该鼓励,更难成为现实。在地少人多的东部平原为主的城市,郊区是少的可怜的可耕地中最适宜耕种的地区。我们所谓的地大物博不过是西部广大不能耕种的土地太大。还有一个根本问题是中国的社会环境,郊区化的豪宅别墅占地太大,居住成本高昂。
  昨天国土部已经对此予以否认。
  农地流转探索一直在基层存在。浙江的做法并不是新?#36866;?#29289;。这?#25913;?#30340;开发实践中,一直走在前列的是有关土地集约节约用地的尝试。小产权房如雨后?#26680;瘢?#20294;因为占用耕地,不值得鼓励。严控小产权是有道理的。
  还有一个土地整理的方式就是新农村建设,有的地区冠以“社会主义新农村建设”的美名,这就是浙江的经验之源头。17大把农地流转作为后三十年改革的重点,作为农民财产性收入增长的手段。虽然很多人?#24247;?#24515;农民会因此丧失对土地的支配权,但是这种担心会被实际发展情况否定。城市化进城,农民脱离土地是必然选择。当?#25442;?#26377;很多相关配套的法律法规确认农民的土地权属。
  农村土地除了农田之外,还有集体建设用地,一般是指村址用地,在城市化进程中,特别是进程较快的地区,很多农民的身份为转换成城市市民。整理农村集体建设用地也就成为土地利用的新探索。我们知道的是农村集体建设用地不占用耕地转用指标,那么新农村建设的合理性就在于通过村?#26041;?#35774;用地的整理,平房改楼房,腾退出来的土地可以建设住宅,?#37096;?#20197;作为商业用地和工业用地。以最大化的实现农民土地的价值。
  但是,这种手段对于住宅土地供应只能是缓解作用,并不能改变土地供需失衡的大局,原因是城市扩大的过程中,有价值的集体建设用地早已化为国有建设用地,通常做法就是城市规划的修编,把城市郊区的集体建设用地规划成国有建设用地,逐步推向市场。
  但是由于18亿亩红线的限制,这种规划不可能随意扩大。而且在扩大的过程中,征收整理?#26041;?#26159;需要一定时日的。事实?#19981;?#35777;明,新的城市规划修编,列入国有建设用地的农村土地的价值直接抬升,也就造成土地价格的直接抬升。
  所以农地流转更多的是解决建设用地越来越紧缺的现实。不单单是房地产开发需要大量土地,工?#21040;?#35774;、道?#26041;?#35774;更需要大量的土地,而且现在的现状是东中部经济已经?#29616;?#21463;制于土地供应。实际对于地方政府来讲,工?#21040;?#35774;才是增加GDP的最佳手段,且可?#20013;?#21457;展。想当然的以为,农地整理最终会结束高地价高房价,这是对行业运作规律的不了解所致。
  土地价值长期看上涨是唯一的趋势。我们的经济发展毕?#36141;?#38590;摆脱现行的模式,高污染高消耗高占地,高科技之于我们还有很长的路要走,而且过高的?#25237;?#29983;产率,由于就业第一位,很难全面推开。除非转变就业的传统理念,也就是女性就业理念的转变,但是现在看来也是不可能的。

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