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房企赴港IPO遭遇“低估值”

作者: 佚名  上传时间:2010-01-06  浏览:86
  10月份以来,众多内地房地产企业启动赴港上市。由于新股发行量增大,房企赴港IPO定价普遍受到打压。卓越地产不愿降价发售新股,已决定终止上市;厦门禹洲以2.7港元低位定价;拥有巨额土地储备的恒大地产(3333.HK)预期发行市盈率也仅为6倍左右。
  受新股上市进程加快影响,香港市场对内地房地产企业的估值普遍较低。近期,除恒大外,龙湖地产等国内优势公司纷纷通过港交所聆讯,今后香港地产股发售还将面临较大压力。
  认购“冰火两重天”
  赴港上市地产企业在面临“低估值”的同时,也遭遇了认购方面的“冰火两重天”。部分规模型企业因定价优惠?#39029;?#38271;性良好,受到港资的追捧;但卓越地产、福建明发、花样年等公司的认购情况并不理想。
  卓越地产公告,将不会按照原定时间上市,对于已经申购的资金,公司将于10月29日不计利息退回给投资者。无独有偶,花样年国际配售和公开发售均不理想,将推迟上市。
  福建明发承销团的消息人?#23458;?#38706;,福建明发国际配售仅仅足额,但公开发售认购率不足50%。该公司?#36153;?#20173;未结束,预期会继续按原定时间表上市,但有可能会降低招股价范围。
  目前在港招股的地产公司中,恒大和厦门禹洲的情况较为理想。消息人士表示,厦门禹洲国际配售已经超额,公开发售部分亦获额2倍;招股价以下限2.7港元定价,集资16.2亿港元;公司将于11月2日挂牌。
  虽然恒大董事局主席许家印对公司招股价低表示“心痛”。但截至10月28日,恒大公开发售部分已获得45倍超额认购,以公开发售6.46亿港元计算,认购资金已达291亿港元。其国际配售部分则获得11倍超额认购,恒大可能启动回拨机制。
  恒大招股价初定3-4港元/股,发售约16.15亿股,相当于扩大后股本的10.8%,其中国际配售14.53亿股,占发行量的90%,集资48.4亿港元至64.6亿港元。根据恒大地产2010年预期净利润计算的市盈率为5倍至6.6倍,每股资产净值折让为54.1%至39.4%。
  估值侧重资产质量
  此前,赴港上市的内地房企华南城和恒盛地产在上市首日遭遇“破发”,而宝龙地产定价和发行规模大幅缩水,这表明,市场对内地房企估值趋于谨慎。
  分析人士指出,市场整体资金依然十分充裕,此前一度冷却下来的新股热潮,正跟随重归升势的大市而再度升温,“破发潮”也暂告一?#28201;洹?#26377;较大折让的内地房产新股依然受到投资者的青睐。而香港市场IPO已经从追捧期进入选择期。
  香港投行人士表示,金融危机过后,资本市场更关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量。
  在香港,投行对地产公司IPO的主流估值方法是NAV估值法,即净资产价值法。相对于简单的市盈率定价,NAV估值对预期价格变化、开发速度和投资人回报率等因素展开全面评估;但这种方式也推动了开发商简单的资产崇拜。目前这种估值模式正在改变。
  ?#25353;?#35777;券地产分析师指出,随着市场对地产企业IPO更趋理性,今后,地产?#28120;?#20851;注资产规模的同时,更应关注资产质量和品牌等因素。
  投行人士指出,恒大拥有高额土地和项目储备,且主要发展二线城市住宅项目,因此获得机构认可。

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