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2009年12月30日

作者: 佚名  上传时间:2010-01-13  浏览:101
  全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存又挨骂了,被一些网友骂作“房地产商的走狗”。
  挨骂缘于他12月29日最新的一篇博客——《虽声色俱厉实色厉内荏,楼市唱空者必踏空》,文章认为,最新一轮楼市调控并未突破2003年以来的政策框架,?#21442;?#25913;变?#34892;?#22478;市土地奇缺的局面,房价暴涨难以避免。
  这些观点听起来像极了“大嘴”任志强。中央经济工作会议后,一系?#26032;?#24066;调控政策刚出台,任志强就发表博客文章断言,“历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨,已给社会一个强烈的信号,房价将在此轮调控中再次上涨!”
  任志?#31354;?#31687;名为《“刻舟”岂能“求剑”》的博文的核心观点是,中国政府出台的所有房价调控政策,目标从来都是打击投资、抑制消费、增加税费,却没有任何措施抑制土地的高价,反而出台的都是“价高者得”的政策。“地价越高越好,房价越低越好。从经济学而言,这岂不是一种悖论吗?”他认为,土地价格决定房价,土地价格已经飙升,政府却希望房价仍停留在低点,犯了“刻舟求剑”的错误。
  自称任志强的粉丝,陈宝存1985年毕业于山西财经学院会计系,教过书,在地方政府任过职,2003年进入地产界。任志强、陈宝存、董藩、朱大鸣,4个楼市唱多者被称为“楼市春天派”。
  陈宝存曾梳理了自2003年以来所有的土地政策、针?#26376;?#24066;的信贷政策和住宅市场政策。结论如任志强的看法,当年开始的上一轮基于打压的调控,是地价房价双双暴涨的根源所在。
  “2003年‘121’房贷新政以来确立的调控框架,尽管初衷良好,执行效果却出现了?#29616;?#20559;差,导致房价‘调控一轮即暴涨一轮’。”陈宝存说。
  2003年中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;?#36234;?#27454;人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付比例仍执行20%的规定;“对购买第二套以上(含第二套)住房的,应?#23454;?#25552;高首付款比例”。这份通知被称为“121房贷新政”,拉开了调控房地产市场的大幕。
  与之一脉相承的是2007年的“9·27”二套房信贷政策。央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,开?#32423;?#20108;套房贷款加以限制。通知规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档?#20301;?#20934;利率的1.1倍。
  “这一系列收紧房贷的政策,实际打击了中低收入者的基本住房需求和改善型住房需求,并未对高收入群体构成实?#24066;?#23041;胁。”陈宝存说。道理很简单,中低收入人群对首付和月供变化更为敏感,而高收入群体则不是特别在意。而楼市投资客和投机客,正是高收入群体。
  陈宝存碰到过这样的案例,他所在公司开发的一个大户型楼盘,刚开盘,就有当地大老板找上门来,要求买下一栋楼,“一次性现金付清,人家根本不用贷款”。
  收紧房贷的同时,土地市场开始全面收紧。2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发通知,要求即日起就 “开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完?#24076;?#21542;则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。这被地产界称为“8.31大限”。[next]
  “这之后的系列土地政策,本意并不是收紧地根,却在实际上造成了各地土地收储的大幅下降。”陈宝存说。这份通知,一律取缔了各地土地协议转让,要求招标拍卖挂牌出让,由各地国土资源部门?#29575;?#30340;土地储备?#34892;?#25191;行。
  “问题是,各地土地储备?#34892;?#19968;无资金,二无人力,三无热情去做这件事。”陈宝存说,?#35838;?#25286;迁是件费力不讨好的事情,土地储备?#34892;?#30340;官员自然没有积极性。这导致了土地市场?#29616;?#30340;供不应求。
  陈宝存的印象里,“8·31大限”政策出台后,华润在?#26412;?#24066;拿的清?#29992;?#32442;厂所在地块,第一次出现了“面粉比面包贵”的怪现象。当时周边房价不到5000元,而这块地折合楼面价是每平方米7800多元,一下就拉高了该区域的房价。此后天价地不断涌现。
  任志强以?#26412;?#21644;上海为例,对此做了统计分析。
  2006年至2009年上半年,?#26412;?#24066;商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的 39.7%、33.8%、 55.2%和27.3%。但2006年至2008年的建设土地供给却都完成和超额完成了总用地计划,其中经济适用住房和享受经济适用住房政策的供地年均都超额了150%以上,最高年份为189%。
  这类非市场化用地份额远超计划,但商品住宅建设用地却连续数年?#29616;?#30701;缺。导致的直接后果就是,商品住宅的平均用地楼面价,4年半里上涨了1.6至1.8倍;平均地价从每平方米3416元飙升至每平方米8796元,上涨了2.57倍。今年6月,?#26412;?#24066;三环与?#24149;分?#38388;的土地价格上升至每平方米14494元。土地供给远不能满足需求,天价和地王成为必然结果。
  上海情形类似。上海市今年计划供给土地约为1200公顷至1400公顷,但上半年仅供应了300多公顷,远低于计划供给量。“几乎所有出现天价地的城市大?#32423;?#20986;现的是同一类问题。”任志强说,只要供地紧张的城市,地产企业就不得不天价拿地,实为企业无奈之举。
  土地?#29616;?#20379;不应求,推高土地价格,进而推高房价。任志强用统计分析驳斥“房价推高地价论”。“中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策,包括行政性的手段,但至今为?#36141;?#26366;看到过打压地价的调控?”任志强说,自2005年出现第一块天价地之后,土地垄断的供给方?#21073;?#19982;连续4年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显,“政府的地价收入越高越好,开发商的房价越低越好,政府的调控显然自相矛盾。
  此外,中国巨大的地区差距和城乡差距背景下,社会福利和优质公共资源向?#34892;?#22478;市集中,也导致很多人不管不顾地涌向?#34892;?#22478;市,这进一步放大了?#34892;?#22478;市的土地供求矛盾。在任志强看来,如果这些问题得不到解决,房价毫无疑问将越调控越暴涨。
  “你会发现一个有意思的现象,这几年凡唱衰楼市的,大多数都是行?#20302;?#30340;人,而唱多的,多数都在行业内。”陈宝存直言,很多就楼市发言的人,实际并不了解这个行业。
  作为金融市场的一部分,楼市像极了股?#23567;?#32929;市中永远充斥唱多者和唱空者的口水仗,满仓者希望上涨获利,空仓者却希望跌下来抄底买进。在陈宝存看来,两者稍有不同的是,楼市中的唱空者却可以毫无争议地占领道?#36718;?#39640;点,获得多数人的附和。
  虽被与任志强一起归为“楼市春天派”的代表人物,但到目前为止,陈宝存却从未与任志强谋面,“只?#24039;?#20132;,?#25233;?#36947;他,他未必知道我”。

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