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陈宝存:密集调控房价暴涨,哪儿出问题了?

作者: 佚名  上传时间:2010-01-13  浏览:62
  启动房地产宏观调控政策,应该始于2003年。这一年度出台的房地产宏调政策如此之高,令人咂舌。大致列一下03年出台和重申的四十部政策法规的清单:
  第一大类:整顿、规范、建设土地市场
  1、《关于清理各类园区用地 加?#23458;?#22320;供应调控的紧急通知》 2003年2月18日 国土资源部 2、国土资源部关于印发?#24230;?#22269;土地开发整理规划》的通知 2003年3月7日 国土资源部 3、《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》 2003年4月16日 国土资源部 4、《关于进一步治理整顿土地市场秩序情况的通报》 2003年5月15日 国土资源部 5、《协议出让国有土地使用权规定》 2003年8月1日 国土资源部 6、《关于进一步治理整顿土地市场秩序中?#22278;?#33258;纠若干问题的处理意见》2003年10月13日 国土资源部 7、《土地开发整理若干意见 》2003年10月14日 国土资源部。
  第二大类:控制房地产信贷
  1、《关于加大住房信贷?#24230;?#25903;持住房建设与消?#35757;?#36890;知》银发[1998]169号
  2、《关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知》 银发[1998]190号
  3、《关于下发《关于改进金融服务支持国民经济发展的指?#23478;?#35265;》的通知》 银发[1998]215号
  4、关于印发《关于开展个人消费信贷的指?#23478;?#35265;》的通知 银发[1999]73号
  5、关于下发《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》的通知 银发[1999]129号
  6、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》 银发[2001]195号
  7、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 银发[2003]121号(著名的121房贷新政)
  第三大类:住宅市场政策 全国性政策:
  1、《物业管理条例》2003年9月1日 2、《中华人民共和国国务院国务院关于促进房地产市场?#20013;?#20581;康发展的通知》2003年8月12日(著名的18号文) 3、《国务院关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》 2003年10月1日 4、《国务院机关事务管理局中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》2003年10月14日 5、《关于印发物业服务收费管理办法的通知》 2004年1月1日 国家发展改革委、建设部
  地方性政策: 1、《关于商品房销售有关问题的通知》 2003年1月1日 北京市国土资源和房屋管理局 2、《关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》 2003年3月1日 3、《北京市人民政府关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知》 2003年5月1日 北京市国土资源和房屋管理局 4、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 2003年6月1日 上海市最高法院 5、《关于上海市实施?#27425;?#19994;管理条例〉的若干意见》 2003年9月9日 上海房地资源局 6、《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收?#35757;?#36890;知》 2003年10月1日 上海市物价局,土地资源管理局 7、《关于对本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的通知》 2003年6月1日 上海市人民政府 8、广州市关于检查规范商品房销售行为等有关问题的通知 2003年8月4日 广州市国土资源局完善 地?#35762;?#36801;法规: 2003年下半年,中国各地也纷纷出台相关的法规政策以规范房屋动拆迁行为,同时还出台了具体的拆迁补偿标准以及拆迁评估办法。
  也就是2003年,中央政府明确了房地产市场对于国民经济的重要作用,指出促进房地产市场?#20013;?#20581;康发展,是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济?#20013;?#24555;速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的?#34892;?#36884;径。 但是,?#38382;?#30340;变化,特别是城市化进程加快和全社会总体收入水平、GDP增速的提高,房价地价轮番上涨。 中指研究院最近数据显示:1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。[next]
  1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅。 但是2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和?#29992;?#20648;蓄存款涨幅基本持平。表现在消费者眼中的更多的是03年宏调政策启动后的近六年。
  而最近六年的房价与收入不匹配主要表现在一二线重点城?#23567;?#21516;样来自于中指研究院的数据: 市场化开始的1998年到目前的2009年,北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等,但除上海外,其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅,如北京住房均价累计上涨 312%,但GDP上涨375%;深圳住房均价累计上涨191%,但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅,但同期?#29992;?#20648;蓄存款累计上涨511%。由此可见,房价涨幅即使是一二线重点城市,主要推动力就是经济?#38382;?#30340;快速增长和?#29992;?#25910;入的快速增长。 然而,宏观调控开始之后的2004—2009年,重点城市的住房均价增速加快,其中北京的累计涨幅达到163%,而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%,仅有?#29992;?#20648;蓄存款累计增长110%;类似的还有上海,房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅;广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅,但高于人均可支配收入涨幅,也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。
  这是房价问题成为焦点问题的主要原因。虽然一般二线城市和三线以下城市,全国住宅均价累计与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和?#29992;?#20648;蓄存款涨幅基本持平。但是,通过舆论的误导,重点一线城市的房价成为全国的参考指标。也就是在2005年,舆论导向错误,导致所谓的“上海生病全国吃药”。著名的谢国忠易宪容牛刀等先生,开始了房价大跌的预测,误导了众多消费者,使得很多相信了他们预测的消费者,住房梦无限期推迟。 然而,03年众多二三线城市住房商品化也就是刚刚启动。全国一副药方,对于发展极不均衡的中国城市,无?#21892;?#21040;了?#22909;?#20316;用。有无病症一起吃同一副药,而且这剂药绝?#22278;?#26159;预防针。 一线重点城市自04年协议出让改严格土地招拍挂出让之后,事实上的收缩地根,不是政策的本意,但是,却造成了土地供应严重下降的局面。北京上海连续出现土地供应年度计划完成不足50%的严重局面,而土地供应计划本身与市场需求本身也是严重背离的。 一线和二线重点城市,无疑均为全国或者大区域的?#34892;模?#21363;使没有高考招生制度的倾?#20445;?#37325;点城市的住房消费也面向了全国或者整个区域。虽然收入水平的增长严重不均衡,但是,楼市面对的消费人?#28023;?#21482;能是中高收入阶层,再加上以结婚为目的的?#25307;?#38656;求超前消费,供需矛盾越演越烈。 问题出在了土地收储和出让垄断的04年8.31大限之后的05、06、07年的严重供应不足,京沪乃至全国各地严格执行土地招拍挂政策,遭遇土地收储?#26041;詰哪讯?#21152;大,资金不足,三年的土地供应下降到无以复加,导致07年房价地价轮番暴涨的的局面。之后的始自07年9月27日公布的9.27房贷新政,以及 08年拐点论的盛行,导致土地流拍,开工不足,投资转向,供应急剧下降的08年,导致连续积压了5年之久的?#25307;?#38656;求在09年全面释放。 很多人阶段性的看待政策,而不了解行业全面的发展,最近的很多舆论误导,主要原因是割?#35757;目?#24453;?#32416;?#23494;切相关的全过程。把09年的楼市局面统统归结于08年金融危机之后的政策宽松局面。实际上,政策不论?#24378;?#26494;还是严格,?#27982;?#26377;真正解决供需严重失衡。 而土地供应所受的局限是不可扭转和改变的。而最近盛传的拆迁条例观点的改变,会更加加剧土地供应?#21738;?#39064;。那么,现行和未来的宏调政策只能压制需求,别无他?#25151;?#36208;。 但是,一旦政策组?#20808;?#23548;致楼市重回08年的困局,相信政策的重新转向,是完全可能的。也许在明年的下半年,宽松的货币政策会重回房地产领域。

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