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陈真诚:遏制房价上涨悬念重重

作者: 佚名  上传时间:2010-01-13  浏览:66
  (内容导读:虽然中央政府已经决定要“继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控”,但在八大方面依然还存有悬念…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)
  大家公认的是,中国房地产市场是一个典型的政策市,政策属性非常强。近?#25913;?#25151;地产市场的?#23548;?#24773;况,尤其是2007年到2009年这段房价变化的峰回路转,充分?#24471;?#20102;这一点。如今,中央政府的房地产政策开始发生大的异变,房价预期,进而整个房地产市场走势预期也将发生大的异变,这是个很容易理解的合乎逻辑的预测,甚至可称得上判断。当然,也要看到的是,目前来说,除回复营业税政策外,主要还只是在政府及决策层对房地产市场的态?#28982;?#35762;话措辞或会议精神上体现房地产政策开始发生大的异变,具体还没见出台具体的政策,因此,对于未来房价走势,舆论界出现争论,也是很正常的事。
  不过,争论归争论,变化归变化,而且变化的程度不小,甚至可称得上“政策拐点”,这是事实。而且,这“政策拐点”变化速度之快,变化幅度之大,这也是不容否认的。
  应该说,从2009年11月28日温家宝总理在上海考察时明?#20998;?#20986;要抑制投机性购房开始,中国的房地产政策就透露出将出现约两年来的大异变的信号。然后,12月5-7日召开的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给,支持?#29992;?#33258;主和改善性购房需求,把高热的房地产问题进行了冷处理,让很多人对政府对房地产的态?#21462;?#25151;地产政策、房地产市场走势等产生了错误的判断、分析,因为他们根本就没想到中央政府会很快就房地产问题进行“专案处理”,没想到中央政府会对高房价“动真格”。
  中央经济工作会议结束后两天时间内,12月9日,国务院常务会议就决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,开始退出2008年10月以来陆续出台的临时性房地产刺激政策,以抑制投机性购房。同在2月9日,国家发改委主任张平明确表示,明年将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。至此,房地产市场,已经感觉到中央政府将要采取措施“抑制投机性购房”。只是,让太多的人没想到的事,12月14日,国务院在短短的时间内再次召开常务会议,研?#23458;?#21892;促进房地产市场健康发展的政策措施。可?#36816;担?#36825;是次典型的房地产“专案”会议。
  12月14日召开的国务院常务会议,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、?#24179;?#20445;障房建设等四大举措。已有舆论称之为“新国四条”。这?#20301;?#35758;明确要求,要“继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控”,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,“抑制投资投机性购房”,“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”,“加强市场监管”,“继续整顿房地产市场秩序”,“加强房地产信贷风险管理”。
  可?#36816;担?2月14日召开的国务院常务会议的会议决定,所涉及的内容已经很全面。其中最关键的部分是,国务院对过快上涨房价的态度由“抑制”变成了 “遏制”,“抑制投机性购房”延展成了“抑制投资投机性购房”。由此可见,国务院对房价过快上涨、房地产泡沫的态度,已经发生了很大改变,已经上了一个新台?#20303;?#36825;些证明,房地产市场开始出现“政策拐点”。也就是说,从2008年10月开始的鼓励、刺激房地产的政策,已经开始被新一轮逆向调控政策所取代。这些也?#24471;?#20013;央政府对房价过快过多上涨、房地产市场高?#21462;?#25151;地产泡沫积聚等问题已经高度重视,表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心。
  正因为如此,房地产市场预期,尤其房价预期,已经开始发生突变。可以预期的是,只要国务院会议精神能得到彻?#23383;?#34892;落实,待相关具体政策相继出台后,房价疯涨之势应该会被“遏制”,房价回调?#38470;?#24403;成定局。只是,也要认识到的是,由于历史经验对市场共识的形成、市场行为一致化的影响,更由于12月4日的会议之后,一些具体政策措施还没有出台,因此,即便新一轮调控已经展开,即便将促使房价回调?#38470;?#30340;疑虑已经不大,但对于遏制房价过快上涨的效果,即遏制房价过快上涨的程?#21462;?#24133;?#21462;?#36895;度等效果,目前来看,还不能下结论。
  为什么这?#27492;的?本文作者陈真诚分析认为,其理由主要是,虽然中央政府已经决定要“继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控”,但在如下八大方面依然还存有悬念:[next]
  一是,政府是否会或舍得“灭虫”?近年来,在推涨房价快速上涨的诸多因素中,一个重要因素就是泛滥的投资性购房、投机性炒房行为。这些投资性购房、投机性炒房者,利用金融杠杆、市场舆论制造、联手操作等工具或手段,不断拉升房价上涨预期,不断抬高炒高房价。他们就象成群的蝗虫,扑向哪里,就很可能把哪里的房价快速抬高,扰乱市场秩序,制造市场?#21482;擰?#22240;此,政府如真的要抑制投资投机性购房,遏制房价过快上涨,就有必要敢于、舍得“灭虫”,让一些投资性购房者、投机性炒房者亏损,甚至倾?#19994;?#20135;,以正市道,惩前毖后。
  这样,将促使人们相信一个道理,世界上根本就没有只涨不降的房价,投资投机购房者可能因房价进入比较长的?#38470;?#36890;道而亏损,甚至倾?#19994;?#20135;。?#23548;?#19978;,这类投资蚀本的例子,在这个世界上,并不少见。
  二是,政府是否会严格执行乃至进一步收紧二套房贷款政策?应该说,在今年,二套房贷款政策事实性地被全面放松,是事实性地鼓励投资投机购房炒房、推动房价上涨的重要因素之一。
  三是,除二套房贷款政策外,政府是否会?#34892;?#22320;、结构性调整房地产金融政策,包括开发项目自有资本金比例和购房贷款政策?当然,如果调整购房贷款政策,表面上看可能不利于“继续支持?#29992;?#33258;住和改善型住房消费”,但仔细分析便可知道,其间或并不矛盾。这是因为,目前市场上的购房者当中,已经有超过7成的购房者属于投资投机性购房,自住性购房的比例不高,自住性购房者不多。
  12月16日,中国人民银行发布11月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查的结果。调查结果显示,第四季度,有近七成的?#29992;?#35748;为房价难以接受。这就是说,由于房价快速上涨,房价过高,如果房价不?#38470;担?#20165;靠沿袭已有的房贷政策,大多数人也可能不会买房。尤其是,如果房价预期?#38470;担?#37027;么,在已有的房贷政策下,?#25954;?#20080;房的人会更少。
  因此说,在这种情况下,即便调整已有的房贷政策,对自住性购房者的影响也不大。更何况,由于政策刺激、房价?#20013;?#19978;涨,不少购房需求被透支,余下的?#34892;?#38656;求已经不足,尤其不足以支持高房价下的购房消费。相反,如果通过调整已有的房贷政策,促使房价回调到一定的程度,到那时候,确有购房自住需要的购房者,可能还会增加入市购房的可能。
  四是,政府会否适时加息?应该说,如果政府适时加息,并加息到一定幅度,则自然会影响到贷款购房的资金成本,从而影响到房地产的回报预期,有利于促使房价回调。
  不过,对于加息,政府可能有点投鼠?#21892;鰲?#19968;些舆论认为,鉴于目前人民币事实上与美元挂钩的汇率制度,中国加息的时机不仅取决于中国国内的通胀前景,还将受美联储加息时机的影响。其理由是,加息意味着汇?#26102;?#21270;,可能导致一些热钱流入,制造或推高资产泡沫。而本文作者陈真诚分析认为,如果?#24674;?#24605;维的话,这个担心或许有点多余。
  从近?#25913;?#26469;的事实性情况来看,仅仅一点点息差或汇率差,对热钱的吸引力并不太大。热钱流入,往往主要是基于房价上涨、资产溢价预期上升而至,图谋?#20998;稹?#25512;高房价等资产价格上涨而套利。[next]
  再则,最近,因“迪拜危机”发生,市场对新兴市场的房地产过?#21462;?#36164;产泡沫、主权投资风险、政府信用的担忧情绪高涨,大量热钱已经开始舍弃新兴市场,流回了美国等一些国家或经济体。在这种情势下,如果中国适时?#23454;?#21152;息,热钱流入的问题,或不会太大。
  五是,政府是否会严格执行土地政策,依法严厉?#22836;?#22244;地闲地炒地者?事实上,土地闲置两年及以上者将被坚决无偿收回的政策,几成空文,一直没得到?#34892;?#25191;行。
  因为如此,不但有大量的土地在囤积闲置,而且,一些开发商因囤地闲地没多大风险、没什?#21050;?#22823;的成本而继续疯狂抢拍土地,囤积土地,以图谋利益。其结果,不但致使土地价格再次疯狂上涨,而且可能使一些新拍出的土地再次被囤积闲置。
  事实上,土地价格?#20013;?#22823;幅度上涨,客观上,以“成本推动”逻辑,在不断推高房价预期。如果政府真的能严格执行土地政策,坚决无偿收回闲置两年及以上的土地,依法严厉?#22836;?#22244;地闲地炒地者,必然会打击地价上涨预期,从而能打击房价上涨预期。
  而且,如果严格执行土地政策,不但可逼迫一些被囤积闲置的土地入市交易增加土地供应,更可因逼迫开发商加快项目开发而增加房屋供应,从而促使房价回调?#38470;怠?br/>   六是,政府是否会强力?#24179;?#20445;障住房、低价普通商品房建设、供应,尤其是能否把经济适用房本性还原,而不至于变成定价随行就市的准商品房?尤其需要看到的是,事实上,不但经济适用房等保障性住房建设?#23545;?#19981;够,而且经济适用房?#23548;?#19978;变成了准商品房。
  一个不容回避的现实问题是,经济适用房,既然少去了土地成本这个大问题,在定价上,为什么还要随行就市?在定价的时候,为什么还要参照周边的楼盘价格水平?
  七是,政府是否真正严格执行财产申报制度,全面、严格查处单位违规集资建房和公职人员收入来源不明、多套购房持房等问题?这是个近年来社会反响比较强烈的问题,政府有必要引起重视,并采取措施。
  八是,政府是否会趁机开征物业税?可?#36816;担?#24378;化房地产的消费属性,打击投资投机性购房,?#34892;?#36943;制房价非正常上涨,开征物业税,是最力的工具,也是最?#34892;?#30340;手段。如果考虑到一些因素的限制,是否会选择一些类型物业或在部分城市试点?#23548;?#24320;征?
  可?#36816;担?#21482;要物业税在部分城市?#23548;?#24320;征,或针?#22278;?#20998;类型物业?#23548;?#24320;征,就意味着开征物业税已经成为现实,将全面影响到市场对物业税实征的预期,从而能在打击投资投机性购房、遏制房价等方面产生效果。
  事实上,由于已经走过了6年的热身期,物业税很可能在2010年开征,至少会在即将召开的“两会”上再次成为热点舆论话题。再退一步来看,即便在2010年没有?#23548;?#24320;征物业税,但“物业税迟早要开征”已经形成了共识。
  再则,即便一时还不能开征,但本文作者陈真诚分析认为,不排除事先开征房产税、遗产税的可能。事实上,已有成熟的开征房产税方案,也多次到了从口袋里顺手掏出来的边?#25285;?#21482;是一直没有真正被从口袋里掏出来而已。
  从以上分析来看,目前,对于政府遏制房价快速上涨的效果而言,真可谓悬念重重。正因为除将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年外还没有更多的具体政策出台,正因为还存在上述诸多悬念,因此,对于遏制房价过快上涨的效果,即遏制房价过快上涨的程?#21462;?#24133;?#21462;?#36895;度等效果,目前还确?#30340;?#20197;下结论。不过,正由于近?#25913;?#26469;房价上涨多大过久,房地产泡沫已经严重,房地产?#35757;?#20102;非强力调控不可的时候了,再加上“迪拜危机”的警示,美国、日?#23613;?#39321;港、迪拜等国家,已经经历过或正在经历的房地产危机及其房地产泡沫破灭带来的经济危机的教训的警示,中央政府无疑会对房地产问题引以高度重视,并着力解决。因此,可以预期的是,既然中央政府最近频繁出手,已经决定要完善促进房地产市场健康发展的政策措施,要加强和改善对房地产市场的调控,抑制投资投机性购房,遏制房价过快上涨,那么,有理?#19978;?#20449;,相关具体政策将会陆续出台,政府的调控效果会逐?#36739;?#29616;,过快过多上涨的房价会逐步得到遏止,过高的房价会理性回调,房地产市场会向可?#20013;?#22320;健康发展方向发展。

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关键字: 真诚 遏制 房价 上涨

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