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陈真诚:房价已经开始酝酿下降

作者: 佚名  上传时间:2010-01-13  浏览:122
  (内容导读:在经济规律的作用下,高房价本身就将成为房价上涨的终结者…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)
  没有人能否认的是,房地产市场终究属于经济行为,经济行为就必须要有消费者参与,房价的高低终究要有消费者的消费能力去承接。当房价超过市场上属于?#34892;?#38656;求对象的主要消费群的承载能力之后,房价必然会在市场自身规律的主导下逆行而降。虽然有政府政策的行政力量在干预,但总的来说,行政干预是不可能斗过经济规律的自发调节的,也斗不过消费者群体对高房价的对抗能力的。因此,世界上根本就没有只涨不降的房价。
  从比较远处看,日本的房价在1980年中期大幅上涨,随后便迎来约10年的低潮。香港房价在1997年后便开始了深度下跌,最高的下降幅度达到了 70%。从近处看,曾因政府刺激消费政策而上涨的美国房价,在金融危机后便开始了大幅度的下降,至今还没回过神来。在国内,人们很难忘记的是,在2007 年10月之后,深圳的房价,整体下跌超过了30%。那场房地产泡沫的大蒸发,使得大批炒房客在短期内沦为“裸泳者”。
  只是,后来,由于金融危机的暴发,政府为刺激经济增长,出台了系列刺激房地产消?#35757;?#25919;策,使得2008年刚步入下降通道的房价来了个绝地反击。深圳、上海、?#26412;?#31561;一线城市,在2009年又成为新一轮房价的领跑者,成为了新一轮房地产泡沫的领跑者。正是在一线城市房价上涨领跑等诸多因素作用下,全国房价在今年也开始了狂人疯跑的大突围。
  国家统计局发布的统计数据显示,全国70个大中城市的房价指数,自今年3月出现由跌转涨后,3-9月一路攀升,环比涨幅依次为0.2%、0.4%、 0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%。从统计数据来看,全国房价自3月份以来,一直在稳步上升。只是,虽然统计数据往往能反应市场的变化情况,但又往往不能反应房价的真实涨幅。事实上,继2006~2007年的那一轮房地产沫之后,目前,全国大多数地区的房价,再次攀升至新高,已经超过了 2007年高点,房价的现实涨幅要比统计数据所显示的要高出许多。一些地区的房价水平,甚至比世界上最发达国家的房价水平还要高。如谢国忠最近指出,美国纽约洲人均工资是上海人均工资的七倍,但纽约洲的写字楼价格,现在只有上海浦东区写字楼价格的一半。数据显示,与深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低点相比较,今年9月,深圳新房成交均价达到创纪录的20940元/平方米,上涨94%。这就是说,深圳房价,在7个月内,上涨的幅度几近翻番。这种情?#21361;?#22312;全国诸多城市,几乎成为了普遍的现象,只是各地的幅度不同而已。[next]
  如此之高的房价,如此之快的上涨速度,不但?#29616;?#36229;出了有消费需求的消费者的承载能力,也必然会?#29616;?#36879;支房价的未来上涨空间,透支房地产市场的未来需求。(本文作者陈真诚分析认为)在经济规律的作用下,高房价本身就将成为房价上涨的终结者。对于经济规律,在全世界,没有哪个国家能违?#22330;?#25151;价在大涨之后必然迎来下降,这种经济现象,在全世界,没有哪个国家能逃避,尽管有不少人不愿意房价下降。
  事实上,继今年3月以来的房价高速增长后,最近以来,部分一线城市的房价,已经出现了下降。如在深圳,根据深圳市国土房产部门等机构发布的数据来看,今年10月,新房价格在今年连续七个月环比上涨之后,已经掉头向下:10月份,深圳?#34892;?#24314;商品住宅销售均价为20234元/平方米,比去年同期上涨 59.25%,环比9月份下降了3.37%。除深圳外,上海等一线城市的房地产市场,也已经?#26376;?#20986;降温的迹象。这种降温,正是房地产市场在经济规律自动调节下的必然结果,显示出房价继续上涨的动力已经在减弱。
  对于全国的二、三线城市来说,房价等房地产市场的反应,往往会比一线城市要慢半拍或一拍。根据房价在一、二、三线城市之间的变化梯级规律及房地产市场运营的经验来看,在一线城市之后,二、三线城市将在不久的将来也将迎来房市降温、房价下降的市势。
  而且,去年出台的房地产刺激政策即将到期退出,虽然可能因政策末班车效应而使得成交量出现一个小高潮,但终究意味着政策环境将迎来异变,将对房价上涨预期形成打击,加速房价向下行走趋势的变化。
  至此,基于多种因素的综合分析之后,可以说,在政府政策、通货膨胀预期等因素的刺激作用下,像一头野牛一?#25151;癖级?#28072;的房价,至今终于开始显现出疲态,已经开始酝酿下降。不过,由于多数地区的房价还没有显?#32622;?#26174;的下降态势,因此,还不能就此说房地产市场已迎来拐点。

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