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潘石屹:“土地银行”落幕 销售是唯一出路

作者: 佚名  上传时间:2009-04-30  浏览:64
在今年SOHO中国2008年年报的主席报告里,我写了这么一段话:2008年下半年以来,从国际金融市场不断传来各种坏消息。市场上有各种?#20174;Γ?#26377;人在反省;有人在预测。

  经历了疯狂的2007年后,2008年房地产市场疯狂的故事开始谢幕了,房地产销售迅速下滑。随着西方国家次贷危机的蔓延,追捧中国房地产市场的国际资本也是 “泥菩萨过河,自身难保”。对于中国的房地产行业来说,市场的销售才是唯一出路。

  08年土地资本缩水一半

  金融危机的发生,是货币出了问题,大量发行货?#19968;?#35753;货币贬值。如果以货币为标准来衡量过去一年的全国房价,涨跌并不明显。但如果我们将参照物换成石油,那就大不一样了。以?#26412;?#25151;价为例,一年前,平均每平方米房价相当于8桶石油;而今天,一平方?#23383;?2桶石油。也就是说,相对石油,?#26412;?#25151;价一年涨了2.75倍,这种趋势未来不会改变,就是要回归?#32856;?#26412;质,去杠杆,去泡沫。

  我在报告里说,在过去的大半年时间里,SOHO中国没有购进过一块土地和一个项目,公司从“少动作”转向“不动作”。但是,SOHO中国将在新的一年,用自有现金和银行提供的兼并贷款,在?#26412;?#21644;上海市场全力抄底。

  全球经济危机似乎给SOHO中国创造了低价获取繁华地段土地的好机会,但现在回头来看,2008年全国土地价格的走势证实了SOHO中国 2008年采取 “冬眠战略”是正确的。从整体来看,2008年全国土地资产的平均价格下降了50%,这意味着,在2008年,任何购买土地资产的交易都是一个错误。

  房产市场陷入资本怪圈

  房地产的资本化,打破了中国房地产正常的循环,即把正常的征地、建设和销售过程,变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业,谁圈的地多,谁的资产价值就大。这时的中国房地产市场也就脱离了实际的价值,而进入迎合资本市场的怪圈。

  2007年,全国房地产开发商购买土地的支出高达3万亿元人民币,而当年全国商品房的销售额仅有2.9万亿人民币,这种奇怪的现象就是“面粉的价格比面包的价格贵”。在这种怪圈下,各大城市的“地王”屡创新高,从40亿元一块地,到五六十亿元一块地,一直到92亿元一块地,楼面价?#37319;?#21319;到每平方米6万多元人民币的天文数字。

  由于“物以稀为贵”,所以每次当政府提出 “十八亿亩耕地的红线不能突破”时,都进一步刺激开发商对中国土地的?#20998;?#28909;情。土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字,叫“土地银行”。

  资本市场的?#20998;穡?#25151;地产开发商的贪婪,再加上地方政府的土地财政交织在一起,共同上演了土地泡沫疯狂的一幕。房地产开发商圈地的面积也从几百亩发展到几千亩,甚至到几万亩,并?#19968;?#22312;不断地创造新高。

  然而,房地产市场的销售迅速下滑,企业这才明白,市场的销售才是唯一出路。房地产业的怪圈,应该?#25112;?#20102;。

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