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中原集团主席施永青:香港地产30年

作者: 佚名  上传时间:2009-03-29  浏览:90
中原地产创始人施永青浸淫香港房地产的年头已经达到整整30年,这30年,也使他成为香港少有的经历过两次完整的房地产周期的企业管理者。
自2007年“9?27”房贷新政之后,新一轮的房地产调整似乎又一次拉开帷幕。截至2008年5 月,深圳,这个在2005-2007年房价暴涨200%、并在2007年上半年上演房价飞涨50%神话的城市,房价跌到11014.14元/平方米,比 2007年10月份最高峰跌去了36%。而在最近的博鳌论?#25104;希?#21271;京师范大学教授钟伟继去年“开发商囤地近10亿平方米”之后再抛出“开发商资金缺口高达 4000亿”的论调,短短半年,行业?#21019;?#25151;地产,已?#27704;?#35266;漫天到悲鸣一片。
我们曾经历过1992-1993年、1997-1998年的两次房地产大泡沫,这一次,历史会不会重演?如果泡沫再一次破灭,企业应该如何决策,才会使自己风险降到最低,并能够以最快的时间重新奋起?
  从1978年开始创业到2008年退居二线,中原地产创始人施永青浸淫香港房地产的年头已经达到整整30年,这30年,也使他成为香港少有的经历过两次完整的房地产周期的企业管理者。1982到1985年、1997到2003年的两次房地产大泡沫,中原集团都挺了过来,而且从最初的两人公司发展到如今国内最大规模的中介机构。
  在施永青眼里,内地并没有经历过真正意义上的房地产泡沫,曾经的两次调整幅度并未如人们想象的深刻,或者说,与香港相比,内地的房地产调整只是 “小巫”。但这一次,中国内地房地产的调整与香港已开始有了相同之处。这也使得施永青的经历,会让如今备受煎熬的地产商们备加关注。
“房价重新回到2007年,2-3年内都不要幻想了?#20445;?#26045;永青在接受专访时又一次重申了他的判断,“如果美国经济衰退,还会有更低的价格出现。”考察他所经历的香港两轮房地产泡沫,和内地2007年前的现象是如此相像。在施永青看来,历史是会重演的。
“如果挺过寒冬?#19968;?#27809;有死的话,?#36864;得?#25105;经受住了考验,那我就可以再大胆一些。”凭借它,施成功度过两次房地产的冬天。在第一轮房地产泡沫中,他凭借“战略上以1对10,战术上以10对1?#20445;?#25104;功过冬,并有机会快速扩张。对后者,他的哲学是,熊市进场,成本一定是最便宜的。2001年,在香港楼市低迷和9?11爆发双重重创之下,施永青依然决定在9?11发生后的次日收购香港第三大中介行利嘉阁,这只花了他2000多万。“利用市场局势和社会形势来谈判,要比用唇枪舌剑来讨价还价更有效果?#20445;?#22914;果没有亲身经历,大概很难体会到其中的乐趣。
在中原集团30周年庆典的这一年年初,施永青正式退居二线,回顾这30年,他自言,“没有给香港丢?#22330;薄?#21407;因在于,包括中原在内的几家行业龙头,使香港房地产经纪人的地位没有重蹈股票经纪人的覆辙,并保持着香港房地产交?#36164;?#22330;最高的市场占有?#30465;?
  那两次香港楼市危机
  南都周刊:在1982-1985年房地产泡沫时期,香港地产业是怎样的情况?
  施永青:当时房价上升程度比1997年甚?#26009;?#22312;还严重,这个严重并不是表现在房价上――当时香港普通高层住宅约1000-1200港元/尺,豪宅约2000港元/尺,而是当时住房月供占香港一般家庭收入的比重高达180%,就是说,香港人实际上是买不起房子的,都是在炒楼。造成月供如此高昂的原因主要是,香港当时的贷款利息高达22%,利息太高,造成买房人负担过重,需求?#26412;?#20943;少,这是导致后来泡沫破?#35757;?#24456;大原因。
《南都周刊》:这个泡沫破裂后,地产业遭受了多大的重创?
  施永青:(住宅)普遍跌了40%,写字楼跌了50%。其实,1982年香港房地产崩盘还有一个政治原因,就是1982年撒切尔夫人?#27809;?#35752;论香港回归问题,当时香港各界担心香港回归后,资本主义制度会改变,土地、房产都会收归国有,更担心自己会被当成地主批斗,所以纷?#30528;资?#19981;动产,很大程度上也成为香港房地产崩盘的另一原因。崩盘后,当时香港一些地产商借款过多,而房子又卖不出去,最后被迫倒闭,比较大的有嘉年集团、?#25991;?#38598;团?#21462;?#36824;有银行产生大量坏账,像海外信托银行最后被政府收回等?#21462;?
  《南都周刊》:中原集团当时是如何度过危机的?
施永青?#20309;?#20204;当时?#36141;?#23567;,只有两家?#20013;校?#19968;?#19968;?#26159;总行,加起来不到20人。危机之前,我们什么都做,全港通吃。危机来的时候,我想与其全港通吃,不如集中精力做一个区域。于是,砍掉?#20013;校?#38598;中全公司的人投向大屿?#25509;?#26223;湾区域,这个区域由于是郊区,大中介只派1-2个人,我们是10多人,这样我们就成了愉景湾最大的中介行。后?#27425;?#25226;这个总结成“战略上以1对10,战术上以10对1?#20445;?#23601;是在公司规模上大公司是100多人,我只有10多人,处于弱势,但是在大屿?#21073;?#25105;是10多人,他们只有1-2人,我就成了强势。我们就通过这?#33268;?#34433;啃骨头的方法,一个区域一个区域地发展,到1983年下半年,公司便扭亏为盈了。
《南都周刊》:这次危机给了香港地产?#30340;?#20123;教训或经验?
施永青:其实,每次房地产泡沫的表现都差不多,当时香港也已经出现了“面粉贵过面包”的现象,地价也是1000多港元/尺,都赶上房价了。而且,像信和、?#25991;?#36825;些地产商,也?#24049;?#30127;狂,楼价越升,他们越去抢地。等市场一调整,企业出现危机就是很正常的了。到了后来几次泡沫,包括这一?#25991;?#22320;的泡沫,也不过都是在重复“面粉贵过面包”的故事而已。
  《南都周刊》:中原从中积累了哪些经验?危机之后,又获得了怎样的发展?
施永青:在市道好的时候,你要保守一点,而如果经历了市道低迷,你还能挺过去的话,你就可以进取一点。在危机之前?#20063;?#25954;扩张,所?#36739;?#34411;不可以语冰,我们没有经历过冬天,不知危机为何物。但在危机之后,我自己的?#21028;?#22823;了很多,我可以放胆去扩张了。从1984年起,中原开始增开?#20013;小?#22686;聘员工。到1994年之后,我们开始快速扩张,?#20013;?#25968;?#30475;?994年的40家,扩张到 1995年的100家,1996年的200家,到1997年最高峰时期,中原一共有了300家?#20013;校?#20960;乎每年都在成?#23545;?#21152;。也是在1996年,中原开始成为香港经纪行业的龙头。说我们是龙头,还有一个原因,当时香港中介行的操作模式是“代理为名,炒楼为实?#20445;?#22823;?#20063;?#26159;靠赚佣金来发展企业的,而是靠炒楼或是?#22278;?#20215;。这和客户利益产生?#25628;?#37325;对立,中原当时明确要求“不炒楼,只赚佣金?#20445;?#36825;后来成了香港乃至内地中介代理及二手交易的主要操作模式。

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